У громадах Харківщини запрацював ринок землі. Та не зважаючи на те, що земельні ділянки в Харківській області увійшли до п’ятірки найдорожчих в Україні, місцеві фермери готові купляти землю, але далеко не всі власники паїв готові їх продавати.

Із 1 липня 2021 року українцям дозволили продавати і купувати землю. А вже станом на 28 січня 2022 року було укладено 86 419 земельних угод. За даними Міністерства аграрної політики, Харківська область уже кілька місяців очолює список лідерів із продажів земельних ділянок. Станом на 28 січня в регіоні було укладено 8 847 земельних угод (31 783,1 гектара землі).

Продаж землі на сьогодні важлива тема для розмови не тільки в кабінетах посадовців, а й серед власників земельних паїв. Багато питань постало і перед фермерами – орендаторами землі, і перед пайщиками, здебільшого жителів невеликих сіл. Попри всі розмови й острахи, вже 30325,1979 гектарів харківських земель отримали нових власників.

Після зняття меморандуму на продаж землі «поспішили» продати свої ділянки не більше 4 % власників паїв. Інші пайщики розділилися на тих, хто готовий продати землі, якщо за «достойні» гроші, інші – не готові продавати за будь-яких обставин.

– На сьогодні ми проживаємо за кордоном. Тому, як ніколи, розуміємо, що запропоновані нам 150 000 гривень за 6 гектарів землі – просто смішні гроші, – поділилася зі «Слобідським краєм» власною думкою Олена П., власниця паїв у селі Гусарівка БалаклійськоЇ ТГ

Олена П. додала, що на сьогодні в їх сім’ї не розглядається питання продажу земельної ділянки. Але власниця паю готова повернутися до цього питання за умови вигіднішої пропозиції. Жінка зазначила, що погодилась би навіть на продаж ділянки іноземцям, бо вважає, що земля повинна бути у власності тих, хто краще про неї дбає.

А житель села Волохів Яр Балаклійської ТГ Олександр С., батько двох синів, так відреагував на запитання щодо продажу землі:

– Ніколи і нізащо. Ця земля мені перейшла у спадок від бабусі. Я все життя працюю на землі, дітей до цього привчаю. Якщо продам, як дивитимуся в очі синам? – обурюється Олександр.

Усе частіше на торговельних майданчиках можна побачити пропозиції щодо продажу паїв у Харківській області. У місцевих пабліках з’являються оголошення «куплю землю», і ціни на землю дуже коливаються: за одну й ту ж ділянку «покупці з оголошень» запропонували Олені П. від 68 до 180 000 гривень.

Що впливає на ціну гектара

Які ж фактори впливають на ціну, чи може продаж землі стати вигідною угодою як для продавця, так і для власника паїв, розповів «Слобідському краю» провідний український експерт із земельних питань Олександр Гнітецький.

– На сьогодні вже укладено 83 856 угод. Ця інформація постійно оновлюється на офіційному сайті Держгеокадастру. Це зовсім не багато, враховуючи, що в Україні власників земельних ділянок (паїв) близько 8 мільйонів. Частина людей не продає земельні ділянки – чекає, як поведе себе ринок землі. Але переважна більшість земель на сьогодні знаходиться в довгостроковій оренді, яку розірвати можна або за двосторонньою угодою, або через суд, зрозуміло, що продаж таких земель викличе неабиякі труднощі. Також існує право першого викупу, яке захищає фермерів-орендаторів і надає їм переваги в купівлі ділянки, яку вони вже орендують, – зауважив Олександр Гнітецький.

Експерт пояснив, що продаж землі вирішує питання добросовісного відношення власника до землі, яке часто відрізняється від відношення до ділянок в орендатора. Щодо вартості паїв, то нижня межа ціни на землю закріплена законодавчо і не може бути нижчою рівня НГО (нормативної грошової оцінки). Однакові за розміром ділянки і навіть місцезнаходженням можуть оцінюватися по-різному через якісні показники ґрунтів. Але на вартість пайової ділянки впливає ще й розташування – близькість до великого міста, транспортного вузла (що надає можливість зміни цільового призначення землі).

Також експерт із земельних питань додав, що з кожним роком ціна на земельну ділянку буде підвищуватися на 15–20 %. І чим менше буде пропозицій на ринку землі, тим земля ставатиме дорожчою.

Олександр Гнітецький вважає, що ті, хто почекає з продажем своїх гектарів, отримають набагато більше зиску.

– А щодо очікування деякими власниками землі покупців із-за кордону, то на сьогодні законодавством заборонено продаж землі як іноземцям фізичним особам, так і іноземним компаніям (юридичним особам), – пояснив експерт. – Пайові землі – це близько половини всієї України, мають належати українцям. І це вже історія не тільки про гроші, – висловив свою думку Олександр Гнітецький «Слобідському краю».

Водночас міністр аграрної політики та продовольства України Роман Лещенко на своїй офіційній сторінці Facebook заявив, що Харківська область увійшла до ТОП-5 лідерів за стартовою вартістю лотів (земельних ділянок) у системі «Прозорро. Продажі». Міністр аграрної політики та продовольства повідомив, що менше ніж за 4 місяці від старту земельних аукціонів у системі «Прозорро. Продажі» стартова вартість паїв подолала позначку в 1 мільярд гривень.

Роман Лещенко констатував, що станом на 25 січня в системі вже опубліковано 3244 аукціони із загальною площею земельних ділянок 18 тисяч гектарів. Вартість виставлених земель на аукціони з оренди – 927 мільйонів гривень. З них 72 % – землі сільськогосподарського призначення. Міністр нагадав, що державні та комунальні сільськогосподарські землі перебувають під забороною купівлі-продажу, і йдеться винятково про землі приватних осіб або не сільськогосподарського призначення.

– Відтепер можна самостійно відстежувати та порівнювати за необхідними періодами в розрізі регіонів та загалом по всій Україні: кількість оголошених та проведених земельних аукціонів окремо за орендою, продажем та разом, площу виставлених у системі ділянок та їх призначення, хто саме оголошує торги, – зазначив міністр аграрної політики та продовольства України Роман Лещенко.

 «Гарний спадок дітям і онукам»

Директор СТОВ «Гусарівське» Балаклійської ТГ Юрій Вовченко вбачає успіх розвитку України не в земельній реформі та не в продажі землі.

– Головне – це відношення до землі. І не важливо, чи вона у власності фермера, чи орендована. Держава повинна підтримувати аграріїв. Чим менші витрати має фермер у господарюванні, тим більше він зможе сплатити пайщикам за винайм. Звісно, сьогодні мені як господарю вигідніше орендувати землю. Але якщо приходять люди, просять купити, намагаюся йти назустріч: не зменшуючи вартості, сам сплачую послугу нотаріуса та податки (а це близько 15 000 гривень). Наша сім’я працює на землі вже четверте покоління, і сподіваюся, що передам цю естафету сину. Бо на тих, хто йде довгу дистанцію, вкладається у майбутнє, тримається Україна, – поділився зі «Слобідським краєм» Юрій Вовченко.

Директор СТОВ «Гусарівське» також пояснив, що з кожним роком ціна на землю буде підвищуватися, як і всі продукти, вироблені або зрощені сільгосппідприємствами. Та чим більше витрачаються аграрії в повсякденних трудомістких буднях, тим меншу грошову пропозицію можуть запропонувати власнику паю.

Вважає землю найкоштовнішою цінністю і голова Коломацької селищної ради Володимир Гуртовий.

– У нас у громаді більшість земельних ділянок (паїв) залишається в оренді. І хоча місцеві фермери готові купляти землю, бажаючих її продати дуже мало. Ціна за один гектар у Коломацькій громаді коливається від 28 до 55 тисяч гривень. На мою думку, земля – це все, що ми маємо. Якщо продаси землю – зможеш придбати автомобіль. А якщо втримаєшся від продажу, можеш залишити гарний спадок своїм дітям і онукам, – переконаний очільник Коломацької ТГ Володимир Гуртовий.

Він підкреслює, що землю краще здавати в оренду, бо це годувальниця для багатьох сімей. Таких плодючих чорноземів, як в Україні, більше ніде не знайти.

– Українська земля повинна коштувати, як у розвинених країнах Європи, мінімум 15–20 тисяч доларів за гектар, – наголошує Володимир Гуртовий.

Генеральний директор ПСП імені Фрунзе Зачепилівської ТГ, голова Харківської обласної організації роботодавців у сфері АПК Іван Глянь зауважив, що держава має подбати про те, щоб у фермерів була можливість придбати землю. І справа тут не тільки у вартості гектарів.

– Наразі тих, хто готовий продати власні земельні наділи – небагато. Із 600 паїв, які знаходяться в нашій оренді, продано не більше 16. Ціна за гектар невисока – від 35 до 50 тисяч гривень. Але, думаю, це питання часу. Разом зі зростанням ціни збільшиться і кількість пропозицій. Упевнений, що вже до 2024 року зустрінемося з великим обсягом продажів, коли дозвіл «в одні руки» збільшиться. На сьогодні фермерів обмежують 100 гектарами – це для великих сільгосппідприємств замалий показник. Але для мене, як для людини, яка багато років обробляє землю, вкладає багато фізичних і матеріальних сил, важливо, щоб усі земельні ділянки потрапили до тих, хто буде про них дбати, не виснажуючи, а зберігаючи, – пояснив Іван Глянь.

Аграрій розповів, що знає тих, хто на отримані за землю кошти розпочав свою справу, покращив життя родини. Іван Глянь відверто радіє за таких господарів. Але вважає, що український чорнозем вартує більше тієї ціни, ніж тієї, мінімальної, що пропонує держава. Аграрій з багаторічним стажем сподівається, що в недалекому майбутньому представники українських сільгосппідприємств матимуть змогу отримувати дотації та пільгові кредити від держави на купівлю земельних паїв.

– Треба спільними зусиллями сформувати самодостатнього конкурентоспроможного українського господаря, – наголосив керівник ПСП імені Фрунзе

Поступово розпочинає свою роботу ринок землі у Біляївській громаді.

– На сьогодні місцеві фермери-підприємці вже укладають угоди щодо купівлі в населення паїв. Є значний запит і від людей, які хочуть продати земельні наділи. За 5–6 гектарів землі власникам паїв пропонують до 250 тисяч гривень. Загалом, люди спокійно ставляться до можливості продажу землі, знаходять спільну мову з місцевими господарями – потенційними покупцями, – зазначив заступник голови Біляївської сільської ради з питань діяльності виконавчих органів Олег Приймак.

Будь у курсі

І хоча вартість земельних ділянок у Харківській області в середньому стартує від 31 тисячі за гектар, переглядаючи пропозиції з продажу угідь на торговельних інтернет-майданчиках, не важко помітити, що ціни майже однакових за площею земельних ділянок(приблизно 6 гектарів) дуже різняться. Так, земельна ділянка-пай біля Харкова (наприклад, у Валках) може коштувати до 600 тисяч гривень. Біля Чугуєва, в селі Велика Бабка, просять 200 тисяч гривень за три гектари. А в тій же Чугуївській ТГ, але в районі Печенізького водосховища, за два гектари доведеться сплатити 1 мільйон гривень. В Ізюмському районі земельну ділянку в 5–6 гектарів оцінюють у близько 150 тисяч гривень, а в Мереф’янській чи у Великобурлуцькій ТГ – більше 200 тисяч гривень.

Загальна площа земельних ділянок у власності громадянина не може перевищувати 10 000 га. До 1 січня 2024 року українці можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га. Загальна площа земельних ділянок у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок, які можуть перебувати у власності всіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше 10 000 га.

Якщо буде встановлено, що під час купівлі норми були порушені, правочин буде визнано недійсним, ділянку – конфіскують. Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок, мають проводитися в безготівковій формі. Договори не можливо буде укласти, якщо не будуть підтверджені джерела походження коштів, – зауважив український експерт із земельних питань Олександр Гнітецький.